Trước khi đầu tư bất động sản, cần phải xác định rõ khả năng tài chính, nguyên tắc đầu tư và phương pháp. Và quyết định loại bất động sản mà bạn muốn đầu tư, có thể là căn hộ, nhà phố, đất nền hoặc các loại bất động sản khác.
Tùy thuộc vào khả năng tài chính của bạn, với mức thu nhập hàng tháng 15 triệu đồng và khả năng trả gốc và lãi hàng tháng khoảng 8-9 triệu đồng, bạn có thể vay thêm tối đa 600 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu bạn không muốn đối mặt với áp lực tài chính, bạn cũng có thể không cần vay hoặc chỉ vay một số tiền nhỏ hơn. Với các yếu tố này, tổng số vốn đầu tư có thể dao động trong khoảng từ 1,5 đến 2,1 tỷ đồng. Điều này cho phép bạn lựa chọn mức đầu tư phù hợp với tình hình tài chính của bạn mà không gặp khó khăn.
Về nguyên tác khi đầu tư:
Trong việc đầu tư vào bất động sản, mục đích mua của bạn là vô cùng quan trọng. Trong trường hợp của bạn, mục tiêu mua bất động sản là để đầu tư dài hạn trong giai đoạn từ 2023-2025. Mục tiêu này có thể dựa trên kỳ vọng về tăng giá của bất động sản dựa trên các yếu tố như cơ sở hạ tầng, mở rộng mạng lưới cao tốc, dự án tuyến đường sắt điện ngầm, sân bay, đường vành đai, sự phát triển quy hoạch thành khu đô thị hoặc khu vực gần khu công nghiệp. Ngoài ra, mục tiêu có thể là tận dụng lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản ở khu vực có nhu cầu thuê cao.
Hơn nữa, khi xem xét việc đầu tư, lợi nhuận dự kiến phải cao hơn lãi suất tiết kiệm ngân hàng ít nhất 25%. Điều này đảm bảo rằng việc đầu tư vào bất động sản sẽ mang lại lợi ích tài chính hấp dẫn và vượt trội so với việc tiết kiệm truyền thống.
Với mục tiêu và tiêu chí này, bạn có thể tổ chức và thực hiện quá trình đầu tư một cách thông minh và có hướng, tận dụng những cơ hội tăng giá và tạo lợi nhuận từ thị trường bất động sản trong thời gian dài.
Về phương pháp: Có 2 phương pháp khi đầu tư vào BĐS là
Phương pháp đầu tư dòng tiền: Đây là phương pháp mua bất động sản để cho thuê và thu được thu nhập hàng tháng từ việc cho thuê. Bằng cách này, bạn có thể tạo ra một nguồn thu nhập ổn định trong thời gian dài. Việc quan trọng là lựa chọn bất động sản có tiềm năng cho thuê tốt, vị trí thuận lợi, tiện ích xung quanh và nhu cầu thuê cao. Lợi ích của phương pháp này là bạn có thể thu hồi vốn và tạo lợi nhuận từ thu nhập hàng tháng, đồng thời sở hữu tài sản có khả năng tăng giá trong tương lai.
Phương pháp đầu tư để thu lãi vốn: Đây là phương pháp mua bất động sản với mục tiêu chờ đợi tăng giá và sau đó bán ra để thu về lợi nhuận. Trong trường hợp này, bạn cần đánh giá kỹ các yếu tố ảnh hưởng đến tiềm năng tăng giá của bất động sản, chẳng hạn như vị trí, tiến độ phát triển hạ tầng, quy hoạch và các yếu tố kinh tế – xã hội. Bằng cách này, khi thị trường phát triển và giá tài sản tăng, bạn có thể bán bất động sản với mức giá cao hơn và thu về lợi nhuận từ sự tăng giá này.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh, giá tài sản có xu hướng rẻ hơn so với 1-2 năm trước. Điều này tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn trong phạm vi vốn của bạn từ 1,5-2,1 tỷ đồng trong giai đoạn 2023-2025. Bằng cách tận dụng cơ hội này và áp dụng các phương pháp đầu tư phù hợp, bạn có thể khai thác lợi ích và tiềm năng của thị trường bất động sản để đạt được mục tiêu tài chính và đầu tư dài hạn của mình.
Về chung cư:
Trong việc đầu tư vào bất động sản dòng tiền, một lựa chọn hấp dẫn là mua căn hộ và cho thuê ngay để thu về thu nhập đều hàng tháng. Tuy nhiên, để đảm bảo thành công trong đầu tư này, quan trọng là lựa chọn những dự án đã hoạt động trong khoảng thời gian không quá 5 năm, đảm bảo chất lượng không bị giảm sút và vẫn có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Các khu vực có tiềm năng để đầu tư căn hộ cho thuê bao gồm các quận và huyện tại TP.HCM, cũng như các tỉnh lân cận như Biên Hòa, Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một và Bến Lức. Những khu vực này thường có nhu cầu thuê cao và tiềm năng phát triển tương đối tốt, giúp bạn tận dụng được dòng tiền thuê ổn định và khả năng tăng giá trong tương lai.
Bằng cách lựa chọn dự án và khu vực đầu tư đúng, bạn có thể tận hưởng lợi ích từ thu nhập cho thuê ngay cùng với tiềm năng tăng giá của căn hộ. Tuyệt đối quan trọng là thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng và nhờ tư vấn chuyên gia để đảm bảo rằng quyết định đầu tư của bạn được đưa ra một cách thông minh và hiệu quả.
Với nguồn vốn từ 1,5-2,1 tỷ đồng, bạn có thể mua căn hộ một phòng ngủ tại các dự án mới ở Quận 12, Bình Chánh và Gò Vấp, TP Thủ Đức. Những khu vực này đã phát triển thị trường cho thuê, có mật độ dân cư đông, và tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình hiện đạt khoảng 3-4%. Tốc độ tăng giá trong thị trường bất động sản đã từng đạt mức trên dưới 10% mỗi năm. Tuy nhiên, trong 2 năm gần đây, tốc độ tăng giá chung cư tương đối chậm, chủ yếu đi ngang. Bạn cần đợi thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn và ổn định trở lại trước khi kỳ vọng có lợi nhuận. Một hạn chế của loại tài sản này là thanh khoản hiện tại còn thấp.
Với căn hộ chung cư đã hoạt động khoảng 8-10 năm, với nguồn vốn 2 tỷ đồng, bạn có thể mua được căn hộ 2 phòng ngủ tại các dự án cũ hơn ở khu vực phía Đông và Nam của thành phố. Do là khu vực có sự phát triển khá tốt, điều này mang lại lợi thế về dòng thu nhập ổn định từ cho thuê.
Khi đầu tư vào căn hộ cho thuê, hãy lưu ý rằng bạn cần giữ lâu hạn từ 2-3 năm trở lên, chọn nơi có mật độ dân cư đông đúc, kiểm tra tỷ lệ lấp đầy ổn định, hiệu suất cho thuê không nên thấp hơn 3%, và đảm bảo tính pháp lý minh bạch, ưu tiên các căn hộ đã có sổ hồng. Các dự án chưa có sổ hồng, mặc dù có giá mua thấp và có thể có lợi suất cho thuê cao, nhưng rủi ro cũng lớn hơn.
Nhà phố:
Với nguồn vốn 2 tỷ đồng, bạn có thể mua nhà phố diện tích nhỏ tại các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An, nằm trong một khu vực ôtô và có mật độ dân cư cao, việc chọn những vị trí như vậy đảm bảo tiềm năng tăng giá và thu nhập từ việc cho thuê. Cần lựa chọn nhà phố gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ dân sinh và các cửa hàng bán lẻ trong bán kính khoảng 7 km. Mặc dù tỷ suất thuê có thể dưới 3%, trong giai đoạn từ 2016 đến 2019, nhà phố hẻm lớn ở các tỉnh giáp ranh TP.HCM đã có khả năng tăng trung bình từ 15-20% mỗi năm. Dù loại hình này mang ít rủi ro, cần lưu ý về khả năng thanh khoản trong trường hợp thị trường bất động sản gặp khó khăn.
Trong việc tính toán lợi nhuận đầu tư, hãy trừ đi lãi suất vay ngân hàng (nếu có), chi phí rủi ro trong trường hợp không có người thuê và chi phí bảo trì/cải tạo nhà cho thuê. Điều này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư chính xác và tính toán lợi nhuận một cách chính xác.
Đất nền
Đất nền Lâm Đồng
Trên thị trường bất động sản miền Nam, đất nền được coi là một tài sản phổ biến để đầu tư với mục tiêu lợi nhuận từ việc chờ đợi tăng giá. Với số vốn từ 1,5-2 tỷ đồng, bạn có thể mua đất nền ở các khu vực như Bảo Lâm, Bảo Lộc, Củ Chi, Nhơn Trạch, Trảng Bom hoặc các khu vực sắp phát triển thành đại đô thị như Cần Giờ, để hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng, sân bay, khu công nghiệp.
Hiện nay, với số tiền dưới 2 tỷ đồng, bạn có thể tìm mua một nền đất diện tích 100 m2 tại Củ Chi (khoảng cách khoảng 40 km từ TP.HCM) hoặc Bình Chánh (gần cao tốc Trung Lương) hay Bảo Lâm – Bảo Lộc đón đầu cao tốc Dầu Giây – Tân Phú – Bảo Lộc và Bảo Lộc – Liên Khương. Trong giai đoạn từ 2016 đến 2019, đất nền đã tăng trung bình từ 15-20% mỗi năm. Tuy nhiên, từ năm 2021 đến 2023, đất nền đã ghi nhận mức giảm phổ biến từ 10-15% mỗi năm.
Đầu tư vào đất nền có tiềm năng tăng giá hấp dẫn trong tương lai. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thị trường bất động sản có thể biến động và luôn tồn tại yếu tố rủi ro. Để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, hãy cân nhắc và nghiên cứu kỹ về vị trí, tiềm năng phát triển, quy hoạch và các yếu tố kinh tế xã hội liên quan trong khu vực mà bạn quan tâm.
Đầu tư vào đất nền luôn mang theo rủi ro, đặc biệt khi thị trường đang giảm. Trong tình huống đó, thanh khoản trở nên khó khăn hơn so với các loại bất động sản sẵn sàng cho thuê. Trong quá trình đầu tư đất nền, không phải lúc nào cũng thuận lợi như mong đợi. Việc chọn thời điểm để bán (thường là khi hạ tầng hoàn thiện) là yếu tố quan trọng để đạt được lợi nhuận thành công.
