Trong quý 1/2023, thị trường TP.HCM chứng kiến sự giảm 25% nguồn cung căn hộ mới. Giá bán của các căn hộ mới có giảm nhưng đa phần do các chủ đầu tư ưu đãi khách hàng bằng cách chiết khấu, trong khi đó giá bán trung bình vẫn duy trì ở mức cao.
Hiếm nguồn cung căn hộ mới
Không như sự mong đợi của nhiều người, đến quý 2/2023 này, thị trường nhà ở vẫn trụ vững về mặt bằng giá, chưa diễn ra cảnh chủ đầu tư bán tháo tài sản như ở đợt điều chỉnh chu kì thị trường giai đoạn 2012-2017. Bởi xét về bối cảnh thì hai giai đoạn thị trường khác biệt nhau rõ rệt. Nếu chu kỳ trước đây, nguồn cung vượt cầu, còn thị trường giờ đây lại thiếu vắng nguồn cung theo nhu cầu của số đông người mua nhà.
Như khảo sát và đánh giá của Cushman & Wakefield, mặc dù giá căn hộ sơ cấp trung bình trong quý 1/2023 giảm nhẹ 2,9% so với Q4 2022, nhưng vẫn đang đứng ở khoảng 3.250 USD/m2 (hơn 70 triệu/m2). Đồng thời, giảm giá sụt giảm lại chủ yếu do các đợt mở bán mới đến từ dự án trung cấp đến cao cấp. Những điều này đã khẳng định mạnh mẽ cho việc mặt bằng giá nhà khó có thể rơi vào tình cảnh rớt giá bán lỗ như ở chu kỳ điều chỉnh lần trước.
Như phân tích của Savills, giá mở bán căn hộ ở trong quý 1/2023 giảm nhờ vào các dự án mới có giá cạnh tranh và các chủ đầu tư chiết khấu cho khách hàng. Để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư dùng đủ “chiêu” như chiết khấu, miễn phí phí quản lý, tặng gói nội thất hoặc kéo dài lịch thanh toán.
Lãi suất cho vay cao và tín dụng bị hạn chế, đã gây áp lực lên khả năng tài chính của các chủ đầu tư sẽ tác động mạnh đến nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp tiếp tục hạn chế, bởi giai đoạn này một số chủ đầu tư sẽ tạm dừng triển khai dự án. Hiện chỉ có một số dự án khu vực cửa ngõ TP.HCM với TP Dĩ An Bình Dương đã chuẩn bị sẵn nguồn sản phẩm như dự án khu phức hợp Bcons City (Dự án Khu thương mại – Dịch vụ – Văn phòng – Căn hộ Bcons) – sản phẩm của Tập đoàn Bcons mới có nguồn hàng mới đưa ra thị trường giai đoạn này.
Trong quý 1/2023, Savills Việt Nam thống kê rằng, nguồn cung mới trên thị trường bất động sản TP.HCM giảm 25% so với năm ngoái. Các căn hộ có giá từ 6 tỷ đồng đang chiếm 59% nguồn cung sơ cấp. Đến cuối năm 2023 này, dự kiến nguồn cung tương lai sẽ có thêm 9.000 căn. Trong đó, sản phẩm hạng B sẽ chiếm 71% thị phần, hạng C sẽ có 23% thị phần và Hạng A sẽ có 6% thị phần
Giá căn hộ chung cư khó có thể giảm
Trong bối cảnh quỹ đất gần trung tâm của TP Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, cộng với hàng loạt các yếu tố khác như tăng thuế, tăng giá vật liệu xây dựng, phê duyệt pháp lý dự án chậm, giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà tăng cao. Việc giảm nguồn cung căn hộ mới tại thị trường TP Hồ Chí Minh trong quý 1/2023 một lần nữa góp phần thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao hơn nữa. Mặt khác, giảm giá bán của căn hộ chỉ là do các chủ đầu tư chiết khấu cho khách hàng, chứ không phải giảm giá thực sự. Do đó, xét chung về mặt bằng giá trên thị trường tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung có giá vừa túi tiền gần như vắng bóng.
Thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh được phân loại theo mức giá bán với các phân khúc như siêu sang, sang trọng, cao cấp, trung cấp và bình dân. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, giá của các căn hộ có mức giá phù hợp với đa số người dân vẫn rất cao. Từ phân tích của Cushman & Wakefield, chúng ta có thể thấy đối tượng mua nhà ở thời điểm này chủ yếu là những người mua để ở thực và đầu tư dài hạn, chứ không phải là nhà đầu tư ngắn hạn dưới sự hỗ trợ của đòn bẩy tài chính như trước đây. Điều này cũng làm giảm thanh khoản của thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, vì mặc dù nhu cầu căn hộ với giá hợp lý vẫn rất lớn, tuy nhiên nguồn cung chỉ có sản phẩm với mức giá cao.
Tuy nhiên, với xu hướng chuyển đổi số và sự phát triển của các khu công nghiệp trong khu vực, các chuyên gia của CBRE Việt Nam cho rằng sẽ có sự tăng trưởng trong lĩnh vực căn hộ cho thuê. Theo CBRE Việt Nam, giá thuê căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đã tăng trưởng ổn định trong năm 2022 và dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2023. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vấn đề về chất lượng và an ninh của các căn hộ cho thuê tại TP.HCM.
Tóm lại, mặc dù giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh có thể tiếp tục tăng trong tương lai, nhưng nhu cầu tìm kiếm căn hộ cho thuê với giá cả hợp lý cũng sẽ tăng cao. Đây có thể là cơ hội cho các nhà đầu tư để đầu tư vào lĩnh vực căn hộ cho thuê. Tuy nhiên, để thành công trong lĩnh vực này, các nhà đầu tư cần phải đảm bảo chất lượng và an ninh của các căn hộ cho thuê của mình.
