Thị Trường Bất Động Sản Long Biên Nhiều Dư Địa Phát Triển Lớn

Quận Long Biên có vị trí ở phía đông bắc của thành phố Hà Nội và có các cách tiếp cận trung tâm thủ đô qua các cây cầu Long Biên, Chương Dương và Vĩnh Tuy.

Có các địa giới như sau:

– Phía đông và phía nam giáp huyện Gia Lâm, với ranh giới là sông Đuống và quốc lộ 1 mới.

– Phía tây giáp quận Tây Hồ, quận Ba Đình, quận Hoàn Kiếm và quận Hai Bà Trưng, với ranh giới tự nhiên là sông Hồng.

– Phía tây nam giáp quận Hoàng Mai, với ranh giới là sông Hồng.

– Phía bắc giáp huyện Đông Anh và huyện Gia Lâm, với ranh giới là sông Đuống.

Quận Long Biên có tổng diện tích là 60,38 km². Với vị trí thuận lợi gần các quận trung tâm, Long Biên được đánh giá có tiềm năng phát triển thành một đô thị mới năng động và hiện đại. Quận đã đặt mục tiêu trở thành trung tâm hành chính, kinh tế và văn hóa của thủ đô, và tập trung vào phát triển đô thị bền vững.

Theo định hướng phát triển, Long Biên sẽ chuyển từ một khu vực công nghiệp sang trung tâm đô thị mới của Thủ Đô. Quận đang hướng tới việc xây dựng trung tâm chính quy mô lớn về hành chính, kinh tế và văn hóa. Các kế hoạch phát triển đang được thực hiện để thúc đẩy quá trình phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân tại khu vực này.

Hạ tầng giao thông của Quận Long Biên đã được đầu tư mạnh mẽ trong những năm gần đây, tạo nên mạng lưới giao thông tối ưu và kết nối hiệu quả. Các dự án giao thông đồng bộ đã được triển khai, giúp tăng cường khả năng di chuyển trong khu vực.

Bên cạnh những cầu và tuyến đường giao thông quan trọng đã có như cầu Đông Trù, cầu Vĩnh Tuy, đường Ngô Gia Tự, quốc lộ 5 kéo dài và tuyến đường từ đê sông Hồng đến đường cầu Thanh Trì, sẽ có một số dự án đầu tư xây dựng tiêu biểu trong tương lai. Có thể kể đến như: cầu Tứ Liên, cầu nối Đông Anh với trung tâm thành phố và đường dẫn đến cầu Tứ Liên kết nối với cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Giang Biên và giai đoạn 2 của cầu Vĩnh Tuy, cũng như dự án cầu Đuống,..

Nhờ những đầu tư này, giao thông trong khu vực Long Biên đã được cải thiện đáng kể, tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân di chuyển và kết nối với các khu vực khác trong thành phố Hà Nội.

Ngoài những công trình giao thông đã được đề cập, Quận Long Biên còn có kế hoạch triển khai mở thêm 5 đường mới, nhằm nâng cao khả năng kết nối và giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông.

Cụ thể, các dự án mở đường mới bao gồm:

1. Tuyến đường nối liền công viên Hoa Hồng với nút giao Cổ Linh- Long Biên- Xuân Quan, tạo sự kết nối thuận tiện và nhanh chóng giữa khu vực công viên Hoa Hồng và các tuyến đường chính trong quận.
2. Xây dựng hai tuyến đường từ chân cầu Vĩnh Tuy cho đến chân cầu Trần Hưng Đạo, giúp cải thiện giao thông và giảm áp lực tại các khu vực xung quanh hai cầu này.
3. Tuyến đường ven hồ Vục, mở rộng tùy chọn di chuyển cho cư dân ven hồ và khu vực lân cận.

Việc phê duyệt đồ án quy hoạch đô thị sông Hồng sẽ tạo đà thúc đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản tại Quận Long Biên. Đồ án quy hoạch này hứa hẹn khai thác toàn diện tiềm năng hệ sinh thái tại khu vực phía Đông, đem lại nhiều cơ hội và tiềm năng phát triển bất động sản trong tương lai.

Hạ tầng xã hội

Tại Long Biên, đã và đang triển khai một số cơ sở hạ tầng quan trọng như sau:

1. Trung tâm hội chợ triển lãm quốc gia: Với quy mô rộng lớn 90ha, trung tâm này được xây dựng tại 3 xã Cổ Loa, Mai Lâm, Đông Hội thuộc khu vực Đông Anh. Dự án do Vingroup làm chủ đầu tư, hứa hẹn tạo nên một không gian triển lãm và giao dịch hàng đầu quốc gia.
2. Công viên Công nghệ phần mềm: Có quy mô dự kiến 43ha, công viên này sẽ nằm tại phường Phúc Lợi, Long Biên. Dự án được công ty Hanel làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư lên đến 12 nghìn tỷ đồng. Công viên Công nghệ phần mềm hứa hẹn trở thành trung tâm phát triển công nghệ thông tin hàng đầu khu vực.
3. Dự án sân Golf Vinpearl: Nằm tại phường Phúc Lợi, Long Biên, dự án sân Golf Vinpearl đang được triển khai bởi tập đoàn Vinpearl.

Thị Trường Bất Động Sản Long Biên

Với thông tin và quy hoạch hiện tại cũng như tương lai, Long Biên đã trở thành cửa ngõ phía Đông quan trọng và đang trở thành “bệ phóng” cho thị trường bất động sản tăng tốc mạnh trong tương lai. Thị trường bất động sản Long Biên đang ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, khi sức nóng của thị trường không chỉ tập trung ở phía Tây mà còn dần lan tỏa sang phía Đông Hà Nội.

Có thể thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Long Biên qua 3 phân khúc chính:

1. Căn hộ chung cư
2. Bất động sản thấp tầng quy mô khu đô thị
3. Bất động sản thổ cư

Hiện tại, Long Biên đang có khoảng 70 dự án bất động sản đã hoặc đang bàn giao, hoặc đang triển khai, tập trung chủ yếu vào các dự án căn hộ chung cư và các dự án thấp tầng. Trong số này, dự án căn hộ chung cư chiếm ưu thế với hơn 33 dự án bất động sản, trong khi số lượng còn lại được phân bổ cho các dự án khu đô thị mới, khu phức hợp, biệt thự, liền kề, và nhà phố… Điều này cho thấy sự đa dạng và phong phú của thị trường bất động sản Long Biên, thu hút đa dạng nhu cầu và sở thích của các nhà đầu tư và người mua.

Thị Trường Căn Hộ Chung Cư

Thị trường căn hộ chung cư tại quận Long Biên đang đóng vai trò áp đảo về số lượng dự án, tập trung chủ yếu tại các phường Giang Biên, Đức Giang và Thượng Thanh.

Trước năm 2015, quận Long Biên đã hình thành hàng loạt dự án nhà thu nhập thấp như khu nhà ở xã hội Rice City, Sài Đồng, Thượng Thanh; cùng với đó là các dự án chung cư thương mại giá rẻ như Ecohome Phúc Lợi, CT2B Thạch Bàn, Happy Star Tower, NO8 Long Biên… Dựa vào khảo sát của Batdongsan.com.vn, thời điểm đó, các dự án này đều có mức giá dưới 20 triệu đồng/m². Đối với những người nhắc đến Long Biên trong giai đoạn trước năm 2015, đây được coi là một khu vực phát triển nhà giá rẻ và là lựa chọn của đông đảo người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung có mức giá tầm trung, đã góp phần khiến giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh trong 3 năm gần đây. Các dự án mà tôi đã đề cập trước đây, khi mở bán có mức giá dao động khoảng 20 triệu đồng/m², nhưng hiện nay, giá chào bán đã tiến về mức 24-30 triệu đồng/m². Đây thực sự là một mức tăng ấn tượng và đáng chú ý.

Từ năm 2015 đến nay, ngoài những dự án căn hộ giá rẻ, Long Biên đã chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án chung cư được xem là trung cấp và cao cấp, với mức giá từ 30 triệu đồng/m² trở lên. Một số dự án đáng chú ý bao gồm:

1. Vinhomes Symphony Riverside – Mức giá trung bình 53 triệu đồng/m².
2. Sunshine Green Iconic – Giá khoảng 49 triệu đồng/m².
3. PHC Complex – Mức giá trung bình 47 triệu đồng/m².
4. Khai Sơn City – Giá chào bán khoảng 45 triệu đồng/m².
5. Mipec Riverside – Mức giá trung bình 44 triệu đồng/m².
6. HC Golden City – Giá khoảng 48 triệu đồng/m².
7. Berriver Jardin – Mức giá trung bình 45 triệu đồng/m².
8. Le Grand Jardin Sài Đồng – Giá chào bán 38 triệu đồng/m².

Từ năm 2021 đến nay, giá căn hộ chung cư tại Long Biên đã ghi nhận mức tăng khoảng 15-25%. Sự xuất hiện của các dự án chung cư trung cấp và cao cấp với mức giá không thua kém các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Đống Đa đã thay đổi hình ảnh của Long Biên. Khu vực này không còn được mệnh danh là địa hạt của nhà giá rẻ như những năm 2025 và trước đó. Sự phát triển về chất lượng bất động sản và cơ sở hạ tầng đồng thời với sự gia tăng nhu cầu của người dân đã góp phần tạo nên sự thay đổi đáng kể trong thị trường bất động sản Long Biên.

Chính việc đẩy giá trong những năm gần đây đã làm cho một số dự án gặp khó khăn trong việc hấp thụ nguồn hàng. Ví dụ, dự án Berriver Jardin và Le Grand Jardin đã phải mở bán nhiều đợt mới để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm, còn Khai Sơn City hiện vẫn đang tiếp tục quá trình mở bán.

Thị Trường Thấp Tầng

Với quỹ đất rộng và mật độ xây dựng không quá cao như khu vực trung tâm, Long Biên đã phát triển nhiều dự án thấp tầng quy mô lớn. Trước khủng hoảng bất động sản trong giai đoạn 2010-2012, Long Biên đã xuất hiện nhiều khu đô thị có quy mô lớn, tích hợp nhiều loại hình nhà ở như khu đô thị Việt Hưng, khu đô thị Sài Đồng, khu đô thị Thạch Bàn…

Ngoài các tòa chung cư cao tầng, biệt thự và nhà liền kề cũng phát triển mạnh tại các khu đô thị này. Giá bán của phần lớn biệt thự hình thành trong giai đoạn này tại Long Biên dao động từ 35-50 triệu đồng/m², tổng giá trị 1 căn biệt thự rơi vào khoảng 4-9 tỷ đồng/căn.

Và sau hàng chục năm, bây giờ để sở hữu một căn biệt thự tại các khu đô thị trên, bạn cần ít nhất từ 15 tỷ đồng trở lên. Giá biệt thự đã tăng gấp đôi, gấp ba so với mức giá trước đây sau 12-15 năm. Trong giai đoạn 2012-2013, đón đầu sự hồi phục của thị trường bất động sản, Vingroup công bố xây dựng quần thể biệt thự sinh thái và nghỉ dưỡng Vinhomes Riverside có quy mô 180ha với hơn 1.500 căn biệt thự có diện tích từ 111-200m² với giá bán khoảng 80 triệu đồng/m² và được phát triển theo mô hình sinh thái.

Ở thời điểm thị trường phục hồi yếu ớt sau giai đoạn đóng băng, dự án Vinhomes Riverside thực sự là một hiện tượng. Sau khi Vingroup mở đầu, nhiều dự án biệt thự và nhà liền kề tại Long Biên đã khai thác lợi thế quỹ đất rộng, theo đuổi tiêu chí sinh thái và chú trọng phát triển các khu vực xanh. Một số cái tên có thể kể đến như Hà Nội Garden City, Khai Sơn Hill… với giá bán từ 50 triệu đồng/m² vào thời điểm đó.

Và đến ngày hôm nay, các dự án biệt thự trên đã ghi nhận mức tăng giá vượt trội. Các biệt thự tại Vinhomes Riverside có giá bán dao động từ 150-200 triệu đồng/m², trong khi các dự án khác cũng đã thiết lập mức giá trung bình từ 80-130 triệu đồng/m².

Thị Trường Nhà Phố, Nhà Riêng Long Biên

Giá đất mặt phố tại Long Biên đã tiếp tục thiết lập mức giá rất cao sau nhiều đợt sốt nóng của thị trường bất động sản. Hiện đất mặt phố tại khu Việt Hưng có giá bán dao động từ 180-190 triệu đồng/m². Trong khi đó, đất mặt đường Ngô Gia Tự được rao bán với mức giá từ 190-210 triệu đồng/m².

Đất mặt phố tại phường Bồ Đề, thuộc khu Hồng Tiến, đang được giao dịch với giá bán dao động từ 250-300 triệu đồng/m². Đất mặt phố Nguyễn Sơn cũng không kém phần cao cấp, được rao bán từ 190-200 triệu đồng/m².

Trong khi đó, các khu vực khác như Ngọc Thụy đang có mức giá dao động từ 60-67 triệu đồng/m², Thanh Am từ 88-95 triệu đồng/m², Xuân Đỗ từ 95-100 triệu đồng/m², Lâm Hạ từ 110-120 triệu đồng/m² và Tư Đình có giá khoảng 100 triệu đồng/m².

Mức giá trên đây được ghi nhận là vào đầu năm 2023, và so với thời kỳ đỉnh sốt của thị trường bất động sản vào năm 2021, giá đã giảm trung bình khoảng 10-20%.

Vậy Người Mua và Nhà Đầu Tư BĐS Long Biên  nên chú ý điều gì?

Về quyết định đầu tư hoặc mua ở tại Long Biên, Sau đây là một vài quan điểm về việc mua ở hoặc đầu tư tại thị trường này.

Với phân khúc căn hộ chung cư, với mục đích mua ở, nếu bạn là người thu nhập thấp, bạn có thể tìm mua các dự án cũ có tuổi đời khoảng 10 năm, bởi đây là những dự án còn có mức giá dưới 30 triệu đồng/m². Với vị trí tiếp giáp và liền kề các quận trung tâm và hệ thống giao thông phát triển mạnh, việc sinh sống tại quận Long Biên và di chuyển đến các quận xung quanh làm việc không quá bất tiện.

Nếu bạn đang muốn đầu tư vào căn hộ cho thuê tại quận Long Biên, chúng tôi cho rằng đây là một phương án bạn nên cân nhắc. Đặc biệt, do giá chung cư tăng quá cao, làn sóng đi thuê đang tăng trưởng mạnh mẽ, bạn nên lựa chọn dòng sản phẩm trung cấp để đầu tư, nhằm hướng đến tập khách hàng thuê ở có thu nhập tầm trung. Nếu bạn đầu tư vào căn hộ cao cấp, bạn có thể hướng đến các chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang.

Trong giai đoạn trầm lắng hiện tại, việc mua căn hộ với mục đích mua bán kiếm lời có thể không phải là lựa chọn khả dĩ do rủi ro liên quan đến việc vay ngân hàng chưa được rộng mở, lãi suất cao và sức mua yếu. Nhà đầu tư nếu mua nhà với ý định bán lại để kiếm lời hoàn toàn có thể đối diện với rủi ro mất vốn, và có thể gặp phải tình trạng gãy sóng nếu không có dự trù tài chính tốt.

Với các loại hình như biệt thự, nhà liền kề, nhà phố và nhà riêng, do giá bất động sản đã thiết lập mức cao, nếu bạn đang xem xét việc mua để đầu tư, cần phải xác định một chiến lược đầu tư trung và dài hạn, và đợi những yếu tố như quy hoạch và hạ tầng thúc đẩy giá bất động sản tăng trưởng.

Quận Long Biên vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển bất động sản trong tương lai. Khi đầu tư, điều quan trọng là bạn phải nghiên cứu kỹ vùng đất mà bạn muốn đầu tư, so sánh với các khu vực lân cận, và tìm hiểu về các biến đổi về quy hoạch và hạ tầng. Đồng thời, hãy chú ý đến mặt pháp lý của bất động sản mà bạn định mua để đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho đầu tư của mình.

Nguồn: Batdongsan.com.vn