Một số người đang đối mặt với quyết định khó khăn khi có số tiền mặt có sẵn: liệu nên mua căn hộ để cho thuê và tạo dòng tiền, hay nên tận dụng cơ hội mua đất nền với giá giảm sâu để tích lũy tài sản trong thời gian chờ thị trường phục hồi.
Căn hộ để cho thuê mang lại một nguồn thu vững chắc
Anh Phú đã từng phân vân giữa việc đầu tư vào đất nền và mua căn hộ để cho thuê, nhưng hiện tại anh đã quyết định mua căn hộ và không còn suy nghĩ khác. Với anh, yếu tố “an toàn” là rất quan trọng vào thời điểm hiện tại. Anh chia sẻ rằng việc mua bất động sản không chỉ đơn thuần là để mua bán và kiếm lời, mà còn nhìn như việc đầu tư và tích lũy tài sản. Với một căn hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, anh sẽ vay khoảng 1 tỷ đồng và mỗi tháng sẽ phải trả khoảng 15-16 triệu đồng cho khoản lãi ngân hàng.
Nếu anh Phú quyết định mua căn hộ để cho thuê, với mức giá thuê ước tính khoảng 10-12 triệu đồng mỗi tháng, anh chỉ cần chi thêm khoảng 4-6 triệu đồng để trả lãi ngân hàng hàng tháng. Số tiền còn lại có thể được lấy từ thuê nhà để bù vào, và sau một vài năm, anh sẽ có một căn nhà để ở và đồng thời tích lũy tài sản, mà gánh nặng nợ cũng không quá lớn. “Nếu tài sản không thể tạo ra dòng tiền và áp lực lãi vay hiện tại quá cao, tôi sẽ không xem xét mua căn hộ”, anh Phú nói.
Chị Mai, một chuyên viên nhân sự đang làm việc tại TP.HCM, cũng đang hướng tới việc mua một căn hộ để cho thuê và sử dụng tiền thuê hàng tháng để giảm bớt áp lực vay vốn. Chị và chồng đã sống và làm việc tại Sài Gòn trong gần 10 năm nhưng vẫn ở trọ. Gần đây, chị quyết định vay tiền để mua một căn hộ khi tìm được một căn hộ đã sẵn sàng bàn giao với mức giá bán tốt. Căn hộ này cũng được chủ đầu tư hỗ trợ vay với lãi suất ưu đãi trong năm đầu tiên, sau đó mới chuyển sang lãi suất thông thường. Điều này khá thuận lợi vì trong năm tiếp theo, dự án sẽ được bàn giao và có thể bắt đầu khai thác cho thuê.
Chị đã tìm hiểu và thấy mức giá thuê trong khu vực này cho căn hộ 2 phòng ngủ dao động từ 8-10 triệu đồng mỗi tháng, tuỳ thuộc vào tình trạng căn hộ. Nếu chị nhận nhà và cho thuê, sử dụng số tiền thuê đó để trả lãi ngân hàng, mỗi tháng số tiền trả cho khoản vay sẽ không quá lớn. Hiện tại, vợ chồng chị dự định vẫn tiếp tục ở trọ và cho thuê căn hộ cho đến khi trả hết nợ ngân hàng.
Để đầu tư lâu dài, lựa chọn đất nền là một sự lựa chọn hợp lý
Tuy nhiên, với những nhà đầu tư có dòng tiền dư thừa và tài chính mạnh, đất nền vẫn là sự lựa chọn hấp dẫn và được nhiều người săn đón. Một nhà đầu tư lâu năm, hiện là chủ một cơ sở sản xuất tại Bình Tân, chia sẻ rằng anh quan tâm đến đất nền và đã chọn mua loại hình này trong bối cảnh có nhiều cơ hội sở hữu đất với giá tốt. Anh đã đầu tư hơn 3 tỷ đồng để mua 2 lô đất nền tại Long An và Bình Thuận, và ông chấp nhận rằng đây sẽ là cuộc chơi dài hạn kéo dài từ 2-3 năm. Tính trên tầm dài hạn, đất nền vẫn là phân khúc mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với các loại hình khác.
Trong tình hình bình thường, để mua 2 lô đất như vậy, chi phí sẽ không dưới 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện tại thanh khoản đất nền đã giảm, và số lượng nhà đầu tư có sẵn tiền mặt để mua đất và đầu tư vào đất không còn nhiều như trước. Do đó, cơ hội sở hữu đất với giá thấp hiện nay thuộc về những người có tài chính dồi dào. “Tất nhiên, đất phải có vị trí đẹp, tiềm năng, sổ riêng từng nền và giá cả cạnh tranh thì mới xứng đáng để đầu tư lâu dài,” người này nói.
Phân tích xu hướng đầu tư, nếu mua căn hộ để cho thuê, tỷ suất tăng giá trung bình của căn hộ chung cư cũ dao động từ 5-8% mỗi năm, tức là sau 3 năm, giá trị đầu tư có thể tăng khoảng 15-24%. Tuy nhiên, để thuận lợi cho việc cho thuê, khi mua căn hộ, cần cân nhắc vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích khu vực và tình trạng pháp lý để đảm bảo không bị ép giá khi bán sau 3-5 năm.
Nếu quyết định đầu tư vào đất nền, số tiền 2 tỷ đồng có thể mua được đất nền ở các huyện ven và các vùng vệ tinh của TP.HCM. Đối với các huyện như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, có thể tìm mua đất thổ cư có diện tích nhỏ dưới 100 m2 với mức giá khoảng 2 tỷ đồng. Nếu nhìn xa hơn, các tỉnh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Bình Thuận cũng cung cấp sự đa dạng hơn về lựa chọn đất nền với diện tích và vị trí tốt hơn. Phân khúc đất nền thường có lợi nhuận trung bình dao động từ 15-20% mỗi năm, tuy nhiên để chốt lời cần chờ ít nhất 2-3 năm. Tổng lợi nhuận sau 3 năm trung bình đạt từ 45-60%, tùy thuộc vào việc kết nối hạ tầng tốt, pháp lý hoàn chỉnh và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tài chính vẫn là yếu tố quan trọng nhất, cho dù đầu tư vào căn hộ hay đất nền
Theo chuyên gia, dù là đầu tư vào loại hình nào, nhà đầu tư cần tuân thủ quy tắc rằng lợi nhuận tương ứng với rủi ro. Lợi nhuận càng cao, rủi ro càng lớn và ngược lại.
Mặc dù đầu tư đất nền có tiềm năng lợi nhuận tốt, nhưng cũng đi kèm với nhiều rủi ro. Ngoại trừ đất nông nghiệp có nguy cơ không được lên đất thổ cư và bị ảnh hưởng bởi quy hoạch, nhóm đất nền dự án đòi hỏi sự tinh ý và cần được nhà đầu tư lưu ý để tránh. Chủ đầu tư của các dự án đất nền thường là các công ty địa ốc nhỏ và vừa, không có hệ thống dự án lớn trải rộng ở nhiều vùng, thường chỉ tập trung ở một tỉnh thành, tạo ra hiệu ứng bán hàng rồi chuyển sang tỉnh khác, vùng khác. Do đó, độ tin cậy và cam kết của chủ đầu tư không cao.
Tiếp theo, nhà đầu tư cần nắm thông tin về thị trường đất nền, xem liệu có sự tác động từ cơ quan quản lý về hạ tầng, sự tham gia của các nhà đầu tư lớn hoặc có thay đổi quy hoạch hay không. Nhà đầu tư đất nền thường phải chịu áp lực từ cò và môi giới, dễ dẫn đến việc thiếu kiểm tra pháp lý và giá trước khi quyết định mua.
Hơn nữa, đất nền thường được định giá dựa trên tiềm năng tương lai, hiếm khi nhà đầu tư mua với giá thị trường hiện tại. Thực tế sau khi nhận nền, nhà đầu tư phải chờ đợi lâu để có giấy phép xây dựng và hạ tầng như đã hứa. Để đề phòng rủi ro khi đầu tư vào đất nền, việc mua đất có sổ đỏ, trong đó ghi rõ loại đất đã thương lượng mua, là một giải pháp hợp lý. Người mua cũng cần kiểm tra quy hoạch sử dụng đất và luôn nắm giá đất trong khu vực lân cận để tránh mua phải đất với giá cao do các chiêu trò của chủ đầu tư.
Trong trường hợp mua căn hộ với mục đích đầu tư cho thuê và bán sau vài năm, việc mua căn hộ chung cư đã hoàn thiện vẫn có thể đối mặt với những rủi ro không mong muốn. Điều đó có thể bao gồm việc dự án có chậm cấp sổ, chung cư suy giảm chất lượng, lỗi thời, hoặc tăng trưởng giá chung cư chậm. Nếu nhà đầu tư mua các dự án chung cư đang trong quá trình xây dựng, còn được gọi là nhà hình thành trong tương lai, thì rủi ro có thể cao hơn so với việc mua chung cư đã hoàn thiện, vì thành công của việc đầu tư phụ thuộc vào khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, việc mua căn hộ để cho thuê cũng không phải là điều dễ dàng, và nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Vị trí, kết nối hạ tầng, tiện ích dịch vụ trong dự án, chất lượng quản lý và vận hành, tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng đến khả năng cho thuê căn hộ với mức giá tốt. Ngay cả những dự án có vị trí tốt, nhưng nếu quản lý và vận hành không tốt, thiếu tiện ích hoặc kết nối giao thông không thuận lợi, vẫn sẽ gặp khó khăn trong việc cho thuê căn hộ.
Hơn nữa, việc cho thuê căn hộ cũng có thể dẫn đến việc giảm chất lượng ngôi nhà nhanh chóng. Do đó, khi nhận lại căn hộ sau thời gian cho thuê, cần phải đầu tư thêm vào chi phí sửa chữa, bảo trì trước khi bán lại.
Quan trọng nhất là nhà đầu tư cần đặt một ngưỡng chấp nhận rủi ro riêng cho mình và xác định mức độ lợi nhuận mong đợi ở mức nào, từ đó chọn lựa phù hợp với mong muốn cá nhân. Nếu mục tiêu là an cư, có thể lựa chọn căn hộ đã hoàn thiện và có sổ đỏ để ở trong vài năm và sau đó cân nhắc bán nếu có lời. Nếu ưu tiên tăng trưởng dòng tiền và sẵn sàng chấp nhận mạo hiểm, người đầu tư có thể chọn mua đất nền vì trong khoảng 3-5 năm, tỷ suất lợi nhuận của đất nền cao hơn so với căn hộ.
Gia Phát Investment hy vọng bài viết trên sẽ hữu ích đến bạn đọc!
Quý khách quan tâm vui lòng để lại thông tin để có thể cập nhật những thông tin mới nhất từ Gia Phat Investment.
HOTLINE 0909 846 678
