Trên thị trường bất động sản, giá nhà phố tại khu Cầu Giấy và Thanh Xuân đã trở thành một bất ngờ đáng chú ý. Điều đáng nói là, giá nhà phố tại những khu vực này đã tăng lên mức đáng kể, ngang bằng hoặc thậm chí vượt qua giá của những quận trung tâm truyền thống. Điều này thể hiện sự tăng trưởng mạnh mẽ và tiềm năng phát triển của khu vực.
Giá bất động sản vùng ven Hà Nội tăng đáng kể
Quý IV lần đầu ghi nhận giá bán sơ cấp nhà tại Gia Lâm đạt 44 triệu đồng một m2.
Báo cáo của JLL về thị trường căn hộ Hà Nội nhận định, tốc độ tăng giá căn hộ sơ cấp tại các quận như Nam Từ Liêm, Gia Lâm đang cao hơn các quận khu trung tâm. Trong khi giá trung bình tại nội thành là 2.010 USD một m2, tốc độ tăng 0,7% theo quý, giá ở ngoại thành là 1.473 USD một m2, tăng 1,3% theo quý.
Đặc biệt, trong quý IV, lần đầu tiên Gia Lâm ghi nhận giá bán sơ cấp của một dự án mở bán mới đạt mức trên 1.900 USD một m2 (xấp xỉ 44 triệu đồng). Điều này đã đẩy giá trung bình của khu vực ngoại thành tăng lên.
Theo JLL, giá căn hộ ngoại thành tăng phần lớn nhờ kết nối giao thông vùng liên tục được cải thiện cùng xu hướng phát triển các khu đại đô thị ở ngoại ô.
Đầu tháng 11, Savills cũng đưa ra nhận định tương tự khi cho rằng giá nhiều chung cư ven đô Hà Nội tăng cao do chủ đầu tư đã bù đắp được các bất lợi về vị trí bằng nhiều tiện ích. Số liệu của Savills cho thấy, từ năm 2016 đến nay, nguồn cung đang được dịch chuyển tới các khu đô thị mới xa hơn.
Trong quý IV, huyện Gia Lâm và Từ Liêm dẫn đầu nguồn cung cho thị trường với tỷ lệ lần lượt là 38% và 37%. Thời điểm đó cũng ghi nhận giá dự kiến chào bán một số dự án chung cư khu vực vùng ven Hà Nội đạt 50-60 triệu đồng mỗi m2, dự án shophouse đạt 200-300 triệu đồng một m2. Với mức này, lần đầu tiên giá bất động sản vùng ven cao hơn so với các dự án nằm trong khu vực giữa vành đai 2 và 3.
Giá nhà phố ở vùng ven vượt mặt vùng trung tâm
Tại hai quận Nam Từ Liêm và Long Biên, mức giá 320 triệu đồng mỗi m2 đã được ghi nhận tại một số nhà phố đang rao bán trên đường Mỹ Đình, Hồ Tùng Mậu, Nguyễn Hoàng (mặt tiền từ 5 m) và phố Ngọc Lâm, Lâm Hạ, Nguyễn Văn Cừ, Ngô Gia Tự. Những căn nhà riêng trong ngõ rộng 3-5m ở hai quận này, giá rao bán cũng vượt ngưỡng trăm triệu đồng một m2.
Tính theo đơn giá trên mét vuông, những căn nhà phố đắt đỏ nhất quận Cầu Giấy, Thanh Xuân tiệm cận một số tuyến đường quận trung tâm cũ. Như nhiều căn nhà phố ở Đào Tấn (quận Ba Đình) hay Nguyễn Du, Hòa Mã, Phố Huế (quận Hai Bà Trưng), phố Lý Thường Kiệt (Hoàn Kiếm) cũng được chào giá từ 500 đến hơn 800 triệu đồng một m2. Một số tuyến ở quận trung tâm như Lê Thanh Nghị, Thái Thịnh, Hào Nam mức giá rao bán nhà dao động từ 200 đến 400 triệu đồng mỗi m2.
Ông Nguyễn Hoàng Trường, Giám đốc Sàn bất động sản Trường Linh (Đống Đa) chuyên môi giới nhà đất thổ cư, cho biết với mức rao bán như trên, nhà phố một số tuyến đường lớn các quận ngoài Vành đai 2 tương đương nhiều tuyến phố lớn ở các quận nội thành cũ (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa). Một số nhà đầu tư có “khẩu vị” nhà phố gần đây có xu hướng dịch chuyển ra các quận mới bởi sự thay đổi về hạ tầng, mật độ dân số và các tòa nhà phòng.
Tuy nhiên, anh Trường cũng cho biết, phân khúc này rất kén khách. Vào những giai đoạn thị trường chậm như hiện nay có khi mất cả năm mới giao dịch thành công. Cũng theo anh, thông thường giá giao dịch thực tế sẽ thấp hơn khoảng 1-2% so với mức rao bán. Một số trường hợp ngoại lệ, bên bán cần đẩy hàng sớm thì giá có thể thấp hơn khoảng 3-5%.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết mức giá từ 500 đến 800 triệu đồng một m2 trước đây chỉ ghi nhận ở những căn nhà phố quận Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Tây Hồ. Tuy nhiên, hiện nhiều căn nhà mặt tiền ở các tuyến phố mới như Trần Thái Tông, Khúc Thừa Dụ, Duy Tân, Nguyễn Thị Định, Trần Kim Xuyến, Vũ Phạm Hàm (quận Cầu Giấy) hay Khuất Duy Tiến (Thanh Xuân) cũng được chào giá này. Trong khi, giá bán ở khu vực các quận trung tâm chững lại hoặc tăng chậm vì ít sự thay đổi về hạ tầng và mật độ cư dân.
Ông Toản cho rằng có ba lý do chính dẫn đến xu hướng trên. Đầu tiên là ảnh hưởng từ giai đoạn thị trường nóng từ năm 2020 đến nửa đầu 2022 đã tạo mặt bằng giá mới cho nhiều loại hình bất động sản, bao gồm nhà phố quận nội thành. Trong khi đó, các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Long Biên được đầu tư hạ tầng mạnh, nhiều tuyến đường mới, tập trung hệ thống trường học, cơ quan, trụ sở. So với các quận trung tâm, chất lượng hạ tầng và mặt bằng giá tại các quận này đang tốt hơn, thuận lợi cho việc kinh doanh hay thuê văn phòng. Theo ông, những căn nhà được chào bán với giá trần phần lớn là nhà xây mới, mặt tiền rộng, bố trí tầng hầm, thang máy, hệ thống thoát hiểm, điều hòa khá đầy đủ, thiết kế hiện đại nên dễ tìm khách thuê. Vì thế, các căn này định giá cao hơn những tòa xây lâu, mặt tiền hẹp cùng khu vực.
Chuyên gia này nhìn nhận nhà phố nội thành là phân khúc đặc thù với giá trị rất cao nên thanh khoản rất thấp. Tuy nhiên, ông Toản cho rằng, đây là phân khúc có lợi thế về tính linh hoạt trong khai thác (làm văn phòng hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh), đồng thời nhu cầu bán không lớn, giao dịch thực tế ít nên mặt bằng giá vẫn duy trì được sự ổn định, kể cả khi thị trường khó khăn. Nếu có một vài giao dịch giảm giá nhẹ thì đó là trường hợp cá biệt, chưa đủ tác động đến mặt bằng chung.
