Dự báo của các chuyên gia cho biết trong quý III/2023, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận sự rút lui của các doanh nghiệp và vẫn đang trong giai đoạn chờ đợi với tâm lý “nín thở”. Tuy nhiên, có những triển vọng tích cực cho sự khởi đầu quá trình hồi phục vào quý IV.
Thị trường đang cố gắng hết sức
Sự rút lui khỏi thị trường tiếp tục trong bối cảnh khủng hoảng kéo dài, theo số liệu thống kê từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) trong 5 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản mới thành lập giảm 61,4% so với cùng kỳ năm 2022, trong khi số doanh nghiệp giải thể lại tăng 30,4%.
Trong năm 2022, nguồn cung sản phẩm mới trên thị trường chỉ đạt 20% so với năm 2018 (trước khi xảy ra dịch Covid-19), và từ đầu năm đến nay, nguồn cung tiếp tục giảm mạnh, chỉ đạt 50% so với cùng kỳ năm 2022.
Dữ liệu khác từ Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy sự suy giảm nguồn cung kéo theo sự giảm doanh thu của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, đến thời điểm hiện tại, 90% doanh nghiệp được VARS khảo sát đều ghi nhận giảm doanh thu.
Trong đó, các doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên đã giảm từ 20% đến 50%, trong khi các doanh nghiệp quy mô trên 100 nhân viên giảm từ 70% đến 80%. Đáng chú ý, hơn 40% doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản trong khảo sát đã buộc phải cắt giảm lương nhân sự từ 10% đến 20%.
Tình trạng giảm doanh thu mạnh mẽ đã dẫn đến sự gia tăng tiếp tục của làn sóng cắt giảm nhân sự: tập đoàn Đất Xanh (DXG) đã cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services (DXS) đã giảm 1.245 người…
Thậm chí, nhiều doanh nghiệp quy mô dưới 50 người đã cắt giảm tới trên 90% nhân sự hoặc chuyển sang chế độ không lương – cộng tác viên do không có đủ nguồn lực để tiếp tục duy trì. Trong khi đó, vào năm 2022, hầu hết các doanh nghiệp này đã phải cắt giảm từ 40% đến 50% nhân sự.
“Thị trường bất động sản đã suy yếu mạnh mẽ từ đầu năm 2022 và tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì cho đến thời điểm hiện tại mà chưa thấy dấu hiệu dừng lại. Dựa trên khảo sát tình hình sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi nhận thấy rằng nếu không có giải pháp nào mang tính đột phá, thì khoảng 23% số doanh nghiệp đang hoạt động có thể duy trì đến hết quý III/2023 và 43% còn tồn tại cho đến hết năm 2023,” – Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho biết.
Theo chuyên gia tài chính và ngân hàng TS Cấn Văn Lực, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản trong thời gian hiện tại. Đầu tiên, là xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản toàn cầu và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng mạnh mẽ (giá bất động sản trên thế giới tăng từ 10% đến 20%, trong khi ở Việt Nam tăng từ 20% đến 50%). Thứ hai, là vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết kịp thời. Thứ ba, là hạn chế trong nguồn vốn đầu tư. Thứ tư, là sự xảy ra liên tiếp của nhiều vụ vi phạm, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư và thanh khoản của thị trường. Cuối cùng, là sự mất cân đối giữa cung và cầu, khiến cho giá cả chưa được điều chỉnh hợp lý.
TS Cấn Văn Lực nhận định: “Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn do sự kẹt cứng trong các vấn đề pháp lý và nguồn vốn; sự gia tăng lạm phát và lãi suất; các doanh nghiệp bất động sản sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính, đầu tư mở rộng quá nhanh, dẫn đến tăng giá quá cao. Không ai nghĩ rằng tình hình thị trường bất động sản không ổn định như hiện nay”.
Chờ cơ hội đến để bức phá
Các chuyên gia đồng ý rằng thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn trong thời gian gần đây do hai vấn đề chính là vốn và pháp lý. Tuy nhiên, hiện tại các vướng mắc đang được giải quyết dần.
Về pháp lý, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023 sửa đổi một số quy định trong Nghị định số 65/2022/NĐ-CP với mục tiêu mở rộng và cải thiện quy trình phát hành và gia hạn trái phiếu; Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP đã được ban hành nhằm tháo gỡ và thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản…
Đặc biệt, các dự luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng đã được Quốc hội nghiên cứu và bàn bạc kỹ lưỡng về các điều khoản sửa đổi, bổ sung. Dự kiến rằng vào tháng 10/2023, các dự luật này sẽ được thông qua, đây là một động thái quan trọng để giải quyết những rào cản pháp lý hiện tại.
Về nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước đã đạt được thỏa thuận với 4 ngân hàng thương mại để cung cấp gói tài chính trị giá 120.000 tỷ đồng để hỗ trợ vay ưu đãi cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Mặc dù mức lãi suất của gói tài chính này được cho là chưa phù hợp với người mua nhà, nhưng nó được coi là một cứu cánh đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.
Một diễn biến khác đang thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường bất động sản là mức lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng tiếp tục giảm kể từ tháng 5. Nhiều ngân hàng thương mại lớn áp dụng mức lãi suất huy động phổ biến ở mức xung quanh 8% mỗi năm, trong khi 4 ngân hàng lớn như Agribank, BIDV, Vietcombank và Vietinbank duy trì mức lãi suất tiền gửi 12 tháng ở mức 7,2% mỗi năm…
“Đáng chú ý, chưa bao giờ chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách liên tiếp trong một khoảng thời gian ngắn dành cho thị trường bất động sản như hiện nay, bao gồm: Nghị định 08/NQ-CP nhằm giải quyết khó khăn cho trái phiếu của doanh nghiệp; Quyết định 338/QĐ-TTg về việc đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030; Nghị định 10/NĐ-CP bổ sung quy định về sở hữu tài sản cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; đặc biệt là Nghị quyết 33/NQ-CP nhằm giải quyết và thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
Đây là một Nghị quyết toàn diện, giúp giải quyết các vướng mắc và khó khăn trong cả ba lĩnh vực liên quan đến pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội. Với những động thái này, tôi tin rằng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi trở lại trước quý IV/2023,” – TS Cấn Văn Lực đã đưa ra nhận định.
Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển – một chuyên gia kinh tế, cho rằng khi bước sang năm 2023, thị trường bất động sản đã nhận được nhiều tác động tích cực. Mặc dù tình hình kinh tế thế giới vẫn không ổn định, kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng. Đầu tư công được thúc đẩy mạnh mẽ, đặc biệt là đầu tư vào hạ tầng giao thông, tạo động lực cho các dự án bất động sản. Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài – FDI cũng tăng cao, mang đến cơ hội cho khu công nghiệp và các dự án nhà ở dân cư. Những chính sách mới có hiệu lực giúp chuẩn hóa và làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Đồng thời, quá trình đô thị hóa vẫn đang tiếp tục phát triển, kéo theo nhu cầu về nhà ở gia tăng.
“Hiện tại, thị trường bất động sản đang phát triển tốt hơn so với trước đây, ngay cả trong giai đoạn khó khăn, nhờ các tác động tích cực từ các yếu tố vĩ mô. Mặc dù dòng tiền đang gặp khó khăn, tôi tin rằng thị trường sẽ sôi động trở lại ngay khi lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng ổn định và quá trình giải ngân diễn ra nhanh chóng. Trong giai đoạn cuối năm 2023, thị trường bất động sản có thể chưa tạo ra dòng tiền khai thác và kinh doanh với giá trị lớn, nhưng đến cuối năm, thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc và khu vực khi nhà đầu tư trung hạn bắt đầu thực hiện các quyết định đầu tư,” – phân tích của TS Đinh Thế Hiển.
Tóm lại, các nhà chuyên môn đồng ý rằng quý IV/2023 sẽ đánh dấu một chu kỳ mới trong thị trường bất động sản, với sự phục hồi dần dần trong một số phân khúc và thị trường chính là các đô thị lớn. Tuy nhiên, tại thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản vẫn cần tiếp tục đối mặt với thị trường, áp dụng các chính sách chống khủng hoảng để duy trì hoạt động và chờ đến thời điểm thuận lợi. Điều này bao gồm tái cấu trúc, tinh gọn hoạt động nhưng vẫn duy trì khả năng kinh doanh; giảm chi phí mà vẫn duy trì hệ thống điều hành; duy trì mối quan hệ với các nhà đầu tư và nguồn cung; phát triển nguồn cung và các phân khúc sản phẩm mới để quản lý và điều chỉnh dòng tiền…
