Để tránh sai sót trong việc đầu tư vào bất động sản, tuân thủ các nguyên tắc tối thiểu là điều cần thiết. Bà Bùi Thị Hương, Trưởng phòng Dự án chiến lược tại Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đã chia sẻ những lời khuyên hữu ích về hai khía cạnh quan trọng: nhận diện dự án để đầu tư và tư vấn pháp lý.
Những yếu tố cần lưu ý khi đầu tư BĐS
Khi bắt đầu tìm kiếm dự án để đầu tư, bà Hương khuyên rằng việc tìm hiểu sâu về thông tin và năng lực của chủ đầu tư là cực kỳ quan trọng. Điều này bao gồm việc xem xét lịch sử hoàn thành các dự án trước đây, trách nhiệm quản lý và vận hành sau khi dự án được bàn giao (quan hệ với cư dân), khả năng tài chính hiện tại và phương thức bán hàng rõ ràng, có chính sách hỗ trợ.
Ngoài thông tin về chủ đầu tư, nhà đầu tư/người mua cũng nên kiểm tra thông tin về nhà thầu, đơn vị thiết kế, đơn vị giám sát và quản lý. Dự án bất động sản cần có vị trí thuận lợi, đảm bảo hạ tầng xã hội và tiện ích đáp ứng nhu cầu cơ bản và sáng tạo của cư dân thành thị. Việc quan sát lưu lượng giao thông trong giờ cao điểm cũng giúp đánh giá mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và kết nối của dự án. Người mua đầu tư bất động sản cũng nên ưu tiên lựa chọn các dự án phù hợp với nhu cầu của mình, đáp ứng yêu cầu sống hiện đại trong các khu đô thị mới (ví dụ như các dự án chung cư khu Đông Hà Nội, khu Tây Hà Nội) để có tính thanh khoản tốt. Các dự án sử dụng công nghệ thông minh và có thiết kế xanh cũng là một lựa chọn tốt cho không gian sống.
Căn hộ Lumiere Boulevard
Về tiện ích nội khu, thông tin về các trường học, cơ sở văn hóa, dịch vụ y tế, siêu thị và các thông số kỹ thuật như thiết kế và mật độ căn hộ, số lượng thang máy, thang thoát hiểm, hệ thống phòng cháy chữa cháy, camera an ninh… đóng vai trò quan trọng. Người mua cần nghiên cứu kỹ về khu vực đậu xe dựa trên các tiêu chí như diện tích, số lượng và mức phí. Ví dụ, theo quy định ban hành từ năm 2013 của Bộ Xây dựng, với mỗi 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, đơn vị phát triển dự án/chủ đầu tư phải dành 20m2 diện tích cho bãi đậu xe, bao gồm cả lối đi. Khách hàng có thể thu thập thông tin này thông qua khảo sát và lấy ý kiến ngẫu nhiên từ một số cư dân đang sống tại khu đô thị hoặc thông qua các nguồn thông tin khác như mạng xã hội của cộng đồng khu đô thị hoặc khu nhà ở.
Một dự án chuẩn có pháp lý như thế nào?
Về pháp lý của một dự án bất động sản, bà Hương nhấn mạnh rằng một dự án bất động sản đáng tin cậy cần có đầy đủ các giấy tờ sau: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng dự án, chứng nhận hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và thuế đất, cùng với biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của dự án.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết rằng với từng loại hình và phân khúc bất động sản, luật pháp sẽ có những điểm khác nhau. Ví dụ, đối với chung cư và tòa nhà hỗn hợp dự kiến sử dụng để ở, ngoài việc cần có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của dự án, dự án cũng cần phải có giấy chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng. Giấy chứng nhận này có ý nghĩa để đảm bảo các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với dự án. Ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách hàng mua nhà nếu có rủi ro xảy ra với chủ đầu tư. Ngoài ra, dự án đáng tin cậy cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất (đối với các căn hộ đã được bàn giao).
Trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua, bên mua hoặc bên thuê mua phải tiến hành thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất cho bên mua, trừ khi bên mua hoặc bên thuê mua có văn bản đề nghị tự tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Ngoài việc kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, khách hàng cần xem xét kỹ hợp đồng. Tiếp tục ví dụ với trường hợp mua bán chung cư, bà Hương cho biết việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải được thực hiện thông qua việc lập hợp đồng theo các mẫu quy định. Trước khi ký hợp đồng, người mua cần kiểm tra kỹ các thông tin sau đây trong hợp đồng:
Theo bà Hương, về tiến độ thanh toán, quy định về tiến độ thanh toán phải được đặt ra trong trường hợp mua theo diện trả chậm, trả dần và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở. Cùng với tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên – điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng khi một trong hai bên không tuân thủ đúng thoả thuận. Ngoài ra, các dự án thường áp dụng phí dịch vụ như phí bảo trì, phí đỗ xe, phí dịch vụ quản lý vận hành… Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần xem xét cẩn thận các khoản phí này để đảm bảo rằng trong quá trình sử dụng, các khoản phí sẽ được đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận… Khách hàng và nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến tư vấn từ các luật sư uy tín trước khi đưa ra quyết định.
